MÔI GIỚI CÓ ĐƯỢC NHẬN TIỀN ĐẶT CỌC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG?

MÔI GIỚI CÓ ĐƯỢC NHẬN TIỀN ĐẶT CỌC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG?

Hiện nay, không ít những tranh chấp xảy ra khi người dân mua nhà thuộc các dự án lớn thực hiện giao dịch đặt cọc với bên môi giới mà không phải trực tiếp với chủ đầu tư. Điều này dẫn đến những hệ luỵ pháp lý nghiêm trọng. 

Trường hợp thực tế

Chị LVH đã đọc được quảng cáo về dự án “Thành phố ven sông” với giá chỉ 1,2 tỉ đồng/nền. Nhận thấy nhiều lợi ích, chị liên hệ qua số điện thoại và gặp được môi giới tên Mai. Với những chiêu thức khác nhau, Mai dùng lời ngon ngọt để tư vấn cho chị H: “Đây là 5 suất cuối cùng mà sếp em gửi bán, chị không cọc 100 triệu giữ chỗ là chiều nay không còn nữa”. Bên cạnh đó, Mai còn đưa cho chị một “Giấy uỷ quyền” không dấu mộc, là bản photo từ chủ đầu tư cho phép Mai thu cọc. Mặc dù Giấy uỷ quyền không có dấu mộc đỏ, nhưng vì tin lời của Mai nên chị H đã chuyển khoản tiền đặt cọc 100 triệu cho Mai và nhận được “Phiếu thu tiền đặt cọc giữ chỗ”. Hai ngày sau, khi chị H gọi điện lại cho Mai để hẹn ngày lên ký hợp đồng với chủ đầu tư thì không nhận lại được hồi âm. Chị H tá hoả chạy đến văn phòng chủ đầu tư thì phát hiện tất cả chỉ là giả mạo. Chủ đầu tư chỉ nhận cọc trực tiếp tại văn phòng mà không thông qua bất kỳ bên trung gian nào.

Chủ đầu tư không được uỷ quyền cho môi giới ký nhận cọc 

Căn cứ theo khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2024, chủ đầu tư dự án bất động sản không được uỷ quyền để thực hiện các giao dịch liên quan đến dự án đó:

“4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.”

Như vậy, việc những chủ đầu tư uỷ quyền việc nhận cọc cho bên môi giới là vi phạm quy định pháp luật. Tuy nhiên, vì quá tin tưởng mà nhiều người vẫn thực hiện các giao dịch nhận cọc như trên mà không hề hay biết đến những rủi ro pháp lý. 

Vai trò của bên môi giới trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2024, môi giới có những nhiệm vụ quyền hạn sau đây:

Điều 62. Nội dung môi giới bất động sản

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.

2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Như vậy, phạm vi công việc của môi giới chỉ bao gồm các hoạt động trung gian nhằm tìm kiếm khách hàng và đối tác, hỗ trợ đàm phán ký kết hợp đồng...và không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.

Để tránh những rủi ro không đáng có dẫn đến khả năng tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bản thân, người dân cần thận trọng làm việc trực tiếp với chủ đầu tư có điều kiện thực hiện các dự án bất động sản trên thực tế. Hãy hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư và không cọc bất kỳ khoản tiền nào cho bên thứ ba nhận đặt cọc dự án.