Hiện nay, có rất nhiều trường hợp bạn bè cùng nhau mua đất để tạo lập vốn làm ăn. Nhưng sau này một trong hai người muốn bán đất vì kẹt tiền, người còn lại không đồng ý bán đất thì phải xử lý thế nào? Có thể kiện được không?
Theo Luật sư của Văn phòng Luật sư Nhật Bình: Một thửa đất có thể có nhiều người đứng tên, đó có thể là bạn bè cùng chung chí hướng làm ăn với mình. Với các quy định của pháp luật, việc một người muốn bán nhưng người kia không chịu bán đất vẫn có hướng xử lý phù hợp. Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất Đai 2024:
“Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện”.
Cụ thể, nếu thửa đất đó do mình và bạn cùng đứng tên thì sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên nếu có yêu cầu, có thể cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho một người làm đại diện. Dù là theo hình thức nào thì về bản chất pháp lý hai người vẫn là chủ sở hữu đối với thửa đất mà mình đã cùng góp vốn vào.
Tùy theo tình hình thực tế cũng như mong muốn cụ thể của các bên mà sẽ có các hướng xử lý như sau:
Thứ nhất, trường hợp quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo phần cho từng chủ thể, và các chủ thể sở hữu chung đồng ý việc phân chia đó thì có thể làm thủ tục tách thửa và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Có thể kể đến các điều kiện quan trọng như: (i) Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; (ii) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tức là khi thực hiện thủ tục tách thửa, ngoài đảm bảo các điều kiện chung thì cần phải xem xét đến các quy định và yêu cầu của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nơi có quyền sử dụng đất đó. Ngoài ra sẽ có các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất không thể phân chia được theo phần cho từng chủ thể thì giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, các thành viên là chủ sở hữu của thửa đất sẽ cùng nhau thực hiện hoặc uỷ quyền cho người đại diện thực hiện các quyền và nghĩa vụ cho hai người.
Thứ ba, trong trường hợp một người không đồng ý cùng nhau thực hiện hoặc uỷ quyền cho người đại diện thực hiện việc định đoạt thửa đất đó, người còn lại có thể kiện lên Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản để yêu cầu phần chia quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào tình huống và diễn biến vụ việc, Toà án có thể đưa ra các phán quyết sau:
(i) Buộc thực hiện việc tách thửa tương ứng với phần vốn góp của từng chủ thể (dựa theo những bằng chứng đã cung cấp được và việc tách thửa phải đáp ứng các yêu cầu luật định);
(ii) Nếu không tách thửa được hoặc bên mua chung đồng ý mua lại phần quyền sử dụng đất của bạn thì sẽ được ưu tiên mua trước trên cơ sở giá do các bên thỏa thuận hoặc do cơ sở thẩm định giá độc lập thực hiện;
(iii) Nếu người bạn không đồng ý mua lại phần quyền sử dụng đất của bạn thì Toà án có thể tuyên bán đấu giá quyền sử dụng đất để phân chia bằng tiền cho mỗi người.
Trên đây là giải đáp của Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Nhật Bình về tình huống trên. Để tránh những trường hợp này xảy ra, dù là bạn bè có tin tưởng lẫn nhau, cũng cần phải lập Văn bản thỏa thuận giữa các bên trước khi tạo lập để tạo cơ sở cho việc thực hiện các quyền của từng chủ thể đối với quyền sử dụng đất tạo lập chung.
_______________________
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH
Nhat Binh Law - NBL
125K đường số 14, Phường Bình Hưng Hòa, TP.HCM
+84-28-6658.8181
Hotline: 0907 299 951 (Mr. Ls Huỳnh Trung Hiếu)
nhatbinhlaw@luatsurienghcm.com
luatsurienghcm.com, luatsunhatbinh.com
Địa chỉ: 
Điện thoại: 
Email:
Website: 
