TUYÊN VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA ĐẤT - NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ CẦN TRÁNH

TUYÊN VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA ĐẤT - NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ CẦN TRÁNH

Hiện nay, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến là đặt cọc. Tuy nhiên thực tiễn xét xử cho thấy, có rất nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do không đáp ứng điều kiện quy định pháp luật. Văn phòng Luật sư Nhật Bình sau đây sẽ phân tích các trường hợp phổ biến khi hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu. 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, để thoả thuận đặt cọc có hiệu lực, cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ theo hình thức nếu pháp luật quy định.

Với nhiều trường hợp, thỏa thuận đặt cọc thường bị Toà án tuyên vô hiệu do mục đích và nội dung giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Ngoài ra, khi ký hợp đồng chuyển nhượng, người thực hiện việc chuyển nhượng phải tuân thủ theo các điều kiện theo quy định tại Luật Đất Đai 2024:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Đất không có tranh chấp nào;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. 

Nếu hợp đồng chuyển nhượng vi phạm những điều kiện trên thì hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ bị vô hiệu theo. 

Căn cứ vào thực tiễn xét xử, việc đặt cọc đất thường bị tuyên vô hiệu do những trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Đặt cọc đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, Tòa án coi đây là trường hợp vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, Án lệ số 25/2018/AL đã có sự linh hoạt hơn khi nhận định nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận rõ bên bán có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trước khi bàn giao, chuyển nhượng thì cam kết này được Toà nhận định là cam kết thực hiện hành vi trong tương lai, vì vậy sẽ xem xét đến ý chí của các bên để đưa ra quyết định cuối cùng. 

Trường hợp 2: Đặt cọc tài sản không đủ điều kiện giao dịch (do có tranh chấp, kê biên,...) hoặc tài sản đặt cọc là “dự án ma”. Bản án số 208/2018/DS-ST của Toà án nhân dân huyện Bình Chánh (cũ) là một trường hợp điển hình. Theo đó, dự án do công ty ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân là không tồn tại, vì vậy Toà án đã tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc do vi phạm quy định của pháp luật. 

Trường hợp 3: Chủ thể thực hiện giao dịch không có thẩm quyền ký kết. Có thể kể đến những tình huống sau:

Thứ nhất, nếu đó là tài sản chung thì một trong các đồng sở hữu đã tự ý định đoạt tài sản để đặt cọc mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 06/2018/DS-GĐT của Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng, Tòa đã tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc do người chồng tự ý bán đất là tài sản chung, người vợ đã không ký tên hoặc uỷ quyền nên hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. 

Thứ hai, trường hợp người không phải chủ sở hữu, không được uỷ quyền hợp pháp đứng ra giao dịch hợp đồng đặt cọc nên cũng bị Toà án tuyên vô hiệu. Một ví dụ tại Bản án số 98/2019/DS-PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, công ty môi giới nhận cọc của khách hàng vào tháng 2/2017 để thực hiện giao dịch bán đất, tuy nhiên đến tháng 8/2017, bên bán mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Toà án đã tuyên hợp đồng bị vô hiệu do tại thời điểm đặt cọc, bên bán chưa có quyền định đoạt hợp pháp đối với tài sản là quyền sử dụng đất. Vì vậy, trường hợp này vô hiệu hợp đồng đặt cọc là do thời điểm đặt cọc, bên bán chưa có quyền định đoạt hợp pháp. 

Trường hợp 4: Khi ký hợp đồng đặt cọc, ý chí của các bên là không tự nguyện. Các trường hợp này xảy ra khi có sự nhầm lẫn về tài sản đặt cọc (về vị trí, loại đất, quy hoạch,...) hoặc bị lừa dối khi bên bán che giấu đất đang bị thế chấp,...

Trường hợp 5: Hợp đồng đặt cọc vi phạm hình thức. Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên nếu như hợp đồng đặt cọc chứa đựng đầy đủ nội dung của một hợp đồng chuyển nhượng, Tòa án có thể xem xét đây là một “Hợp đồng chuyển nhượng trá hình”. Vì vậy khi này có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ hình thức công chứng bắt buộc. 

Như vậy, khi thực hiện giao dịch đặt cọc để đảm bảo cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần lưu ý đến những điều kiện thực hiện theo quy định của pháp luật để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp và Toà án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, gây ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên. 

————————————————

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH

Nhat Binh Law - NBL

📌 125K đường số 14, Phường Bình Hưng Hòa, TP.HCM

📞+84-28-6658.8181

    Hotline: 0907 299 951 (Mr. Ls Huỳnh Trung Hiếu)

📩 nhatbinhlaw@luatsurienghcm.com

💻 luatsurienghcm.com, luatsunhatbinh.com