Điều kiện mở bán đất nền dự án

Câu hỏi: Công ty của tôi hiện đang lên kế hoạch làm chủ đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở tại mảnh đất 2000m² thuộc thành phố X. Chúng tôi dự định sẽ phân lô theo dự án và tiến hành mở bán sản phẩm đất nền để có thêm tiềm lực tài chính hoàn thành toàn bộ dự án. Vậy luật sư cho tôi hỏi khi nào thì công ty chúng tôi được phép mở bán sản phẩm đất nền?

Trả lời:

Với câu hỏi của anh/chị, Nhat Binh Law xin được giải đáp như sau:

Trên thực tế, pháp luật nước ta không có quy định để định nghĩa như thế nào là đất nền hay đất nền dự án. Tuy nhiên, để phân biệt với việc mua bán một lô đất thông thường với một lô đất trống nằm trong một dự án thì mọi người hay gọi đấy là “đất nền dự án”.

Tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về Hình thức phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

“Điều 17. Hình thức phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở

...

2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Theo quy định nêu trên, một nhà đầu tư không được phép tự ý tách thửa, phân lô để bán đất nền mà không gắn liền với việc triển khai một dự án xây dựng nhà ở cụ thể. Nhà đầu tư muốn triển khai một dự án xây dựng nhà ở để bán thì phải đáp ứng được những điều kiện được quy định chặt chẽ trong các luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản,... và phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu, điều kiện thực tế của địa phương nơi thực hiện dự án.

Thực chất việc mua bán đất nền dự án chính là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được coi là hình thức huy động vốn để hoàn thành dự án xây dựng cụ thể. Chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở và công trình hình thành trong tương lai.

Để được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện mở bán sản phẩm đất nền dự án thì nhà đầu tư cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định chặt chẽ dưới đây:

Theo điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: 

“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Theo Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định:

“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

Theo khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định:

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Theo khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 4 Nghị định 35/2024/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:

“7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định sau:

a) Dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt; việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt;

b) Không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng, đô thị để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân được tự xây dựng nhà ở.”

Tóm lại, chủ đầu tư một dự án xây dựng nhà ở chỉ được mở bán sản phẩm đất nền dự án khi được cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng tại địa phương nơi thực hiện dự án) ra thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở và công trình hình thành trong tương lai sau khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Điều kiện về pháp lý dự án: dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch được phê duyệt (Giấy tờ quyền sử dụng đất phải là một trong những giấy tờ: quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án), đã hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dự án đã được cấp Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp miễn Cấp phép xây dựng phải có thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp thẩm quyền phê duyệt).
• Điều kiện về hoàn thành xây dựng: cần phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đối với loại hình nhà ở riêng lẻ thấp tầng: nhà phố, biệt thự, công trình…); Riêng đối với loại hình là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Lưu ý: Nội dung tư vấn nêu trên của Nhat Binh Law chỉ mang tính chất tuyên truyền pháp luật để tham khảo chung đến quý khách hàng, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Do đó, nếu có nhu cầu giải đáp pháp lý cụ thể, quý khách hành xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu nhất.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH

Nhat Binh Law - NBL

Add    :  125K đường số 14, P. Bình Hưng Hòa A, Q. Bình Tân, TP.HCM

Tel     :  +84-28-6658.8181, Hotline: 0907 299 951 (Mr. Ls Huỳnh Trung Hiếu)

Email :  nhatbinhlaw@luatsurienghcm.com

Website: https://luatsunhatbinh.com/